长租公寓品牌自股票交易实训如发行5亿元资产证券化产品
长租公寓品牌自若发行5亿元财物证券化产品
（图片供给：全景视觉）
经济观察报记者田国宝8月15日，链家旗下长租公寓品牌自若发行了“中信证券—自若1号房租分期信赖获益权财物支撑专项方案”，该项ABS发行规划为5亿元，其间4.5亿元优先级票面利率为5.39%，将于近期在上海证券交易所正式挂牌。
不同于以往ABS产品单纯依托固定财物典当或未来租金收益作为底层财物，自若1号底层财物首要有两个方面：一为预付房租，二为自若长租公寓衍生服务收入。
北京自若日子财物办理有限公司总经理熊林介绍，自若客户信誉首要经过相关付出宝芝麻信誉及自若本身建立起的客户信誉系统来建立。
国内财物证券化产品发行一向受两大要素掣肘，一是财物信誉极度依托主体信誉，二是需以固定财物和应收款作为典当和收益来历。自若1号的发行，在国内财物证券化道路上无疑迈出较大一步。
自若ABS
自若1号发行主体是北京自若诚友融信息科技有限公司，为自若日子资管的全资子公司，方案办理人为中信证券，信赖方案受托人为我国对外经济贸易信赖有限公司，保管银行为中信银行总行营业部。
本次自若1号ABS发行规划为5亿元，其间优先级4.5亿元被超越14家出资者所认购，票面利率为5.39%，占比90%，信誉评级为AAA，循环期按季付息，分配期按月付息，出资者循环期不归还本金，分配期过手摊还本金。
剩下0.5亿元作为次级由自若财物认购，证券方案运转期间不参加利息分配。
自若方面临组织出资者的收益进行兜底，在两年循环期内，假如自若的收益不足以掩盖第一批出资者本息收益，自若方面需求弥补差额，用来满意出资者的收益要求，这必定程度确保了自若1号的成功发行。
自若1号底层财物首要为预付房租和自若长租公寓衍生服务收入。
熊林介绍，自若在北京、上海、深圳、杭州和南京五个城市办理40多万间房子、10栋公寓，经过芝麻信誉和自若本身信誉系统挑选一部分信誉优质租户作为自若1号发行底层财物的首要支撑。
尽管这一部分租户在自若全体租户中占比不大，但本身具有杰出的信誉，一般不会呈现拖欠租金或违约的状况；另一方面也能最大极限地确保续约率。
结构规划
自若内部人士泄漏，自若长租公寓收入来自三个方面：一，租金收益。即自若友家和自若整租两大产品，从物业所有人手中承租下来进行部分必要装饰和家具家电装备后，对外租借获取的收益。
在租金收取方面，自若采纳月付、季付、半年付和年付等方法，以坐落石景山远洋山水两居室为例，月付租金为8390元/月，季付及以上租金为7990元/月，对租户来说，经过季付每月可节约400元租金。
二，自若服务费用。与一般租借产品不同，自若在对外租借过程中，除了向租户收取租金外，还收取服务费用，每月服务费相当于租金的8%左右。
自若在收取服务费方面依据租金付出状况出台了很多优惠方针，相同以远洋山水两居室为例，月付服务费算计为8054元/年，季付服务费算计为7670元/年，半年付为6520元/年，年付为5369元/年。老租户假如提早30天续约还能够享用服务费七折优惠。
第三，自若衍生服务费用。自若在供给装饰、家居、家电装备等确保用户拎包入住的一起，还供给修理、保洁、搬迁等一系列衍生服务。
依照自若收费形式，租金预付和服务费预付尽管让自若在收入上有所削减，但最大极限地确保了租户的可持续性，经过这一形式，能够必定程度确定自若未来一段时间的收益。
熊林介绍，2016年自若过手租金超越90亿元，假如以10%优质季付租户作为自若1号底层财物核算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除掉当月租金，自若手中每月至少有1.5亿元应交给房东的租金结余。
也便是说，自若方面经过鼓舞租户预付租金和办理费能够取得足够的现金流，这部分现金流能够构成一个起浮的资金池，一起，自若方面经过信誉挑选不断提高租户全体优质率，然后成为自若1号兑付的保证。
别的，规划巨大的过手租金量也为自若发明了不菲的办理费用。据自若方面供给数据显现，其办理费为租金10%，依照这一比率，2016年自若办理费用收入为9亿元，假如再加上衍生服务收入，这些资金足以掩盖自若1号5亿元财物证券化规划。
一位自若租户介绍，自若和租户签定的租期一般为一年期，半途退租要付出必定违约金，一起，近期自若开端强制用户绑定芝麻信誉，不然合同期满后不再续约，必定程度显现了自若在信誉系统建造方面的尽力。
熊林着重，自若不是中介，自若也不做资金池，而是为房东做财物办理服务，经过添加物业的附加值和服务来获取收益，一起其也坦言，现在自若处于前期投入阶段，要点做好各方面的质量和服务，还未有盈余要求。
学习含义
承受经济观察报采访的多位财物证券化人士均表明，现在国内财物证券化存在许多掣肘，从性质上来说，现在财物证券化还是以融资驱动为主，出资者首要为私募形式，在施行过程中，过度依托债务性质、主体信誉。
也便是说，一方面，发行主体施行财物证券化意图是为了融资，而不是为了招引出资者参加，一起首要采纳私募形式，自若1号采纳的便是私募形式；另一方面，从参加者来看，出资一个产品看中的是发行主体及背面母公司的主体信誉，而不是财物服务才能。
而真实老练的财物证券化商场，发行主体施行财物证券化意图是为了从重财物抽身或回收前期投入本钱，把一家公司或一项财物社会化，招引更多出资者参加并共享收益；而作为出资者应该垂青办理团队财物办理服务才能，而不是主体信誉。
高和本钱人士以为，因为国内租售率较低，一般一个产品主体净收益难以掩盖利息，所以现在商场上财物证券化产品均有发行者兜底条款，也更垂青财物背面的信誉主体。
“现在大都证券化产品利率都在5%左右，最低的能到达3.6%，但北上广租金收益率根本没有打破2%，一些商业地产和写字楼还能做，但住所租金收益率更低，根本掩盖不了本钱。”该人士表明。
在其看来，这种状况构成与近年国内房价上涨过快有关，在房价涨幅较高的一起，租金并没有取得平等起伏的上涨，构成租金收益率较低，“想要到达财物证券化要求，只要两条路，一个是房价降，一个是房租涨。”
一位曾在中信证券任职的财物证券化人士表明，现在跟着方针导向，财物证券化现状正在逐渐向利好方面改变，在评级上从垂青母公司信誉评级转向垂青财物本身评级及团队办理服务才能，“仅仅开端呈现了，但短期内还很难构成规划。”
自若与链家是平行联系，而不是从属联系，本次评级组织给予了自若1号AAA评级，显现了出资者对自若办理服务才能的信赖。尽管自若1号偿付依然依托未来租金收益，但经过预付金等规划，也必定程度摆脱了对自若租金收益周期的依托。
