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2020年乡镇化建造使命更杰出以人的乡镇化为中心，人地钱各要素活动有望愈加合理。落户方面，新增人口300万以上城市根本撤销要点人群落户约束，估计各地人才落户方针将更友爱。新增超大特大城市撤销市郊新区落户约束，推动超大特大城市和I型大城市改进积分落户方针，估计超大和特大城市或有望进一步强化对人口的吸纳才能。城市群方面，杰出“长江经济带开展、黄河流域生态维护和高质量开展战略”，在原有的京津冀、长三角、粤港澳大湾区、哈长、长江中游、华夏、北部湾、关中平原、兰州―西宁、呼包鄂榆、天山北坡、滇中等城市群根底上新增支撑山东半岛、黔中城市群开展。提出编制成渝区域双城经济圈建造规划大纲，对其的定位是全国影响力的科技立异中心。用当地上，着重颤动中心城市用地等要素，处理开展空间严重不足问题。城市更新方面，2019年仅提出老旧小区改造，2020年在此根底上新增老旧厂区改造和老旧街区改造。而且提出探究在政府引导下工商本钱与农人团体协作共赢形式。咱们以为这或意味着在城市市郊有望推动共有产权房、长租房等业态的房地产商场，执行房地产长效机制。乡村团体运营性建造用地入市方面，新增提出“全面推开乡村团体运营性建造用地直接入市，出台乡村团体运营性建造用地入市辅导定见”，进一步颤动农人权益。全体来看，本年乡镇化建造使命着重支撑城市圈开展，与此一起引导人和地等要素向城市圈集合，一起颤动农人利益不受损害。城市更新的内在愈加清晰，有望成为拉动内需的一个新的增加点。关于房地产商场，首要有三点利好：榜首，城市圈仍是城市化抓手，推动完结人地钱匹配，缓解中心城市用地对立。第二，城市更新内在更为丰盛，在拉动内需的一起有望改进老城区根本面。第三，随同农用地批阅下放省级政府，农用地批阅或更灵敏，有利于城市进一步拉动基建出资，改进城市住所用地供给结构。
出资主张：
房地产开发：当时房企成绩确实定性较强，且估值处于前史低位，方针宽松微调空间逐渐翻开。中期看，咱们以为货币方针接连宽松，房企加权融资本钱有望下降，居民按揭利率亦有所下行；房地产出售和开发出资反弹或不及预期，地价和房价下滑的可能性在进步，当地“一城一策”托底工作的可能性亦在进步；中斗室企或出于活动性压力而出售本身较优质财物，现金流富余的房企有望掌握这一机会改进本身土储结构。长时刻看，房地产刚需和改进性需求仍较足够，龙头中的生长型公司有望获益于市占率进步。咱们看好首要在一二线城市或要点都市圈布局的房企。引荐出售坚持高增速、已售未结资源足够的金科股份（000656）；在出资、产品、土储等方面优势显着的融创我国；具有“钱地人”三优势即高周转驱动运营杠杆、坚持一二线布局和灵敏运用工作合伙人机制的万科A；可售货值足够、融资优势显着的保利地产（600048）和金地集团（600383）。
物业服务：咱们以为工作根本逻辑为“短期看在管面积外拓才能，长时刻看品牌
金科股份(000656)厚积薄发稳步开展方针亮眼未来可期
中心观念:
房地产工作仍具有较大开展空间。2019年，全国房地产开发出资完结额为13.2万亿元，同比增加10%，增速较2018年进步0.4个百分点；房子新开工面积22.7亿平米，同比增加8.51%。为了促进工作平稳健康开展，国家近年来加大了房地产商场的调控力度，出台了一系列宏观方针，地产工作在全体坚持快速增加的一起出现了阶段性的动摇。但长时刻来看，跟着乡镇化率的进一步进步，我国人均寓居水平的进一步进步，房地产工作仍具有较大开展空间。
乡镇化及可支配收入的不断进步是工作首要增加动力，房企毛利率全体有下降压力。土地出让金、修建本钱和人工本钱的持续上升必定程度上影响了房地产开展运营，曩昔几年大部分首要上市房地产开发商的毛利率有必定程度的下降，全体而言，预期日后土地本钱将持续攀升，对房企发生更大压力。现在融资本钱处于前史相对低位，房企近年来资金压力全体有所减轻。
金科股份自2015年后进入高速增加时刻。金科房地产出售额从2015年的238亿元增加至2019年的1860亿元，年均复合增加率约为67%，2019年的出售额增速为56.6%，较之前有所回落。房地产出售面积逐年上升，由2013年的236万平方米增至2019年的1905万平方米，年均复合增加率约为42%，2017年至2019年的出售面积增速别离为68.9%，59.2%和42%。
金科股份拿地活跃，2014年以来的拿地上积均超越当年出售面积。公司2019年拿地上积为当期出售面积的174.4%，极高的拿地速度为公司未来的进一步扩张和收入承认带来了有用颤动。此外，公司拿地均价占出售均价的份额较为安稳且根本处于50%以下，公司2019年的拿地均价为出售均价的27.4%，颤动了公司在进一步开展中的盈利性。
出资主张：金科股份作为根植于中西部区域的龙头企业，在“三圈一带，八大城市群”的开展形式下，事务地图逐渐步步为营拓宽到全国。在2018年出售金额打破千亿大关后，2019年更上一层楼，公司拿地活跃，丰盛的土储为未来出售保驾护航。跟着出售回款的加强以及融资结构优化，未来杠杆水平有望进一步下降，现金流接连两年为正，运营周转提速。一起，公司的物业管理板块坐落工作第10位，有望成为新的成绩增加点并逐渐体现在估值进步上。咱们估计公司2020-2022年归母净利润别离为70.73亿元、91.48亿元和108.70亿元，对应的每股收益别离为1.32元/股、1.71元/股、2.04元/股，以4月7日的收盘价8.13元核算，对应的市盈率别离为6.16倍、4.75倍、3.99倍，咱们以为公司未来还有很大的开展空间，给予“引荐”评级。
万科A(000002)钱地人三优势护航主业非房事务接连优质基因
公司是房地产开发工作的头雁之一，也是我国城市化浪潮名副其实的杰出建造者和见证者。尽管2019年公司无论是成绩仍是出售都出现必定增速趋缓的态势，但公司仍有望凭仗本身在多年工作经历中堆集的优势掌握好地产“白银时代”，并在物管等其他工作做进一步探究，寻觅下一个增加点。咱们看好公司长时刻稳健均衡开展，首要依据三个长时刻安稳优势：
首要，公司善用运营杠杆驱动ROE。公司一向坚持高周转战略，紧缩从拿地到出售的时刻，赶快完结出售回款。高周转战略是一种内生的增加方法。长时刻看房地产金融方针易紧难松，高周转驱动运营杠杆是较优对策。在财政上体现为尽管公司权益乘数较高，但净负债率较低的优势在工作难以撼动，使得公司一向能够低本钱融资。
其次，公司一向坚持的战略是深耕一二线城市。公司在单城出售方面比较其他龙头公司具有显着优势。而且近4年来新拿地70%以上坐落一二线。咱们以为公司深耕一二线，便是将公司的根本盘和我国经济的根本盘彼此绑定。
第三，公司将工作经理人晋级为工作合伙人，经过项目层面的跟投准则和公司层面的合伙人持股方案构成全方位鼓励准则。工作合伙人的实质是工作合伙人替代股东，成为公司的劣后收益人。
活跃布局其他事务，且均接连万科优质基因。物业管理方面，公司虽未独自分拆万科物业上市，但其在管面积现已超越部分龙头物管上市公司。租借住所方面，截止2019年末累计开业11万间，泊寓现已生长为集中式长租公寓领军品牌，与我国“租购并重”的住宅长效机制相符合。
咱们估计公司2020年至2022年归母净利润别离为459.4亿元，547.3亿元和618.5亿元，EPS别离为4.1元、4.8元和5.5元。当时股价对应公司2020-2022年的PE别离为6.6倍、5.6倍和4.9倍。咱们看好公司长时刻稳健均衡开展，坚持掩盖给予“强烈引荐”评级。
宏观经济超预期下行，方针边沿改进不及预期，公司结转不及预期。
保利地产(600048)根本面体现超预期拿地力度坚持高位
成绩体现超预期，规划利润率全面进步。依据成绩快报，19年公司完结经营总收入2355.4亿元，同比增加21%，完结归母净利润265.69亿元，同比增加41%，经营利润率及归母净利率别离为21.4%、11.3%，同比上升3.1、1.6个百分点（利润率的进步更多体现存量成绩的开释）。单季度来看，4季度完结归母净利润137.36亿元，同比增加48%，全体结算规划超预期，高毛利项目支撑全体成绩增速高于营收增速。
新年影响1月出售增速，均价坚持安稳。出售方面，从年度来看，19年公司完结出售金额4618亿元，同比增加14.1%，高于TOP5房企均匀增速，规划上涨首要由面积增加奉献，出售均价坚持安稳。进入20年，1月公司完结出售金额235.9亿元，同比下降29.8%，出售面积157.6万方，同比下降30.9%，首要为新年及疫情要素影响。
拿地质量稳步进步，近期拿地力度坚持高位。土地出资方面，19年公司新增总建面2679万方，总地价1555亿元，拿地质量边沿改进，拿区域域上聚集中心城市群，深化三四线。从拿地节奏来看，公司在前三季度拿地相对慎重，四季度以来公司体现出较强的拿地活跃性，19年12月单月弥补千亿货值。进入20年，1月公司新增9个项目，总建面232万方，总地价125亿元，拿地规划高于其他头部房企。
估计19-21年成绩别离为2.23元/股、2.61元/股、3.01元/股。公司全体根本面体现超预期，咱们估计20、21年成绩别离为312亿元、359亿元，同比别离增加17%、15%，对应2020年5.9XPE，2021年5.1XPE。合理价值方面，近3年公司均匀PE（TTM）为8.9X，考虑到公司工作位置以及事务安稳性，给予20年8.0X估值的方针，对应合理价值为20.90元/股，给予“买入”评级。
危险提示。工作景气量下行影响公司出售，结算规划不及预期。
金地集团(600383)而立之年恰逢新机会老牌房企整装再动身
饯别先“稳”后“增”的开展之路
公司坚持深耕一二线的出资战略。2016年之前，受一二线调控方针趋严、开展战略保存等表里要素的影响，公司出售增速放缓。2016年后，在一二线复苏的根底上，公司拿地、出售转向活跃。并在2019年工作全体偏弱的情况下，完结逆势高增加。“行稳致远”印证了金地三十余年的开展进程。
土储布局优胜、存量丰盛，逆周期下拿地力度不减
2016年之前，公司的拿地偏保存。2017年，拿地力度显着进步，当年新增土储建面同比增加144.8%，拿地金额占比当期出售金额的71.3%，2018、2019H1拿地力度坚持在60%以上。到2019年中期末，公司全口径土储达4760万方，对应权益土储2550万方。可售货值中，一二线算计占比约78.5%。土储富余，可满意公司未来3年开展需求，布局优胜，助力销量坚持高增加。
城市深耕，增强浸透率，出售完结有质量的增加
公司出售水平自2015年开端上升，2016年出售金额打破千亿，2015-2018年，出售金额、出售面积复合增速别离达38%、25%。2019年1-11月，出售金额同比31%、出售面积同比25.6%，完结逆势增加。值得注意的是，公司出售完结高增并非依托单纯的布局扩张，而是源自城市深耕带来的竞赛优势及浸透率进步。从出售金额来看，单城奉献由2012年20.1亿元进步至2018年42.7亿元。近两年，公司有挑选地下沉至具有潜力的强三线及商场根底较好的二线。未来在持续深耕的根底上，出售奉献布局有望更趋均衡，规划进步可期。
财政稳健，融资优势突显
因为近两年逆势拿地，公司杠杆水平有所进步，2019Q3净负债率达60.1%，但仍然处于工作低位。2019年工作融资全体偏紧的情况下，公司融资途径疏通，上半年加权均匀融资本钱4.87%。低本钱、低杠杆将为公司未来开展供给更多的开释空间。
咱们估计公司2019-2021年EPS别离为2.17、2.58、3.00元/股，对应当时股价PE为6.6、5.6、4.8倍。给予“增持”评级。
一二线调控方针收紧，融资端超预期收紧等。
