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第一批根底设施公募REITs上市一周年：商场运转平稳工业集合效应初显

来历：证券日报

本报记者?昌校宇

第一批根底设施公募REITs上市将满一周年。

跟着推动根底设施范畴REITs健康开展被写入“十四五”规划和2035年远景方针大纲，各方对公募REITs在遵循新开展理念、构建新开展格式中的重要作用构成一致，万亿元量级的全新投融资商场在2021年6月21日当令“发动”。

经过一年的探究、完善、立异，公募REITs试点现在可谓是幽香外溢——作为盘活存量财物的首选方法，REITs在有用下降当时政府债款危险和企业负债水平、进步根底设施运营办理水平等方面发挥了重要作用；作为根底设施建造出资的全新退出方法，REITs在拓展社会融资途径、为根底设施建造征集增量资金、扩展有用出资、构成投融资良性循环等方面显现重要意义。

多位承受《证券日报》记者采访时的专家表明，在多方合力、一起呵护下，我国公募REITs试点运转平稳，工业集合效应初显。未来，鼓舞更多优质老练、财物类型丰盛的项目入市，扩展商场规划，促进职业高质量可继续开展，是公募REITs商场下一阶段的方针。

准则规矩逐步完善

商场开展生态进一步向好

第一批公募REITs成功上市一年来，有用填补了国内财物办理商场的产品空白，也在资本商场开展进程中写下了浓墨重彩的一笔。

这一年，第一批公募REITs的体现根本契合商场预期，试点作业获得杰出局面。

第一批公募REITs带动3000亿元的新增根底设施项目建造。到6月19日，第一批9只产品上市以来均匀上涨22%，日均换手率全体高于境外老练商场。一起，从第一批产品的2021年年报来看，根底设施资工成果体现优异，构成安稳的可供分配现金流和分红收益。实践可供分配金额超预期，算计约17.8亿元；9只产品均发布分红公告，算计分红约12.2亿元，占实践可供分配金额的比重约60%。

多家参加第一批公募REITs项目的组织表明，产品的运营数据和二级商场均体现稳健，乃至是超预期。

东吴基金REITs总部副总司理李军对《证券日报》记者表明，“上市一年来，东吴苏园工业REIT财物运营办理效能得以继续提质优化，两个园区财物项目的各项运营方针快速进步，基金财务方针和派息水平好于预期，二级商场价格平稳有升。未来跟着财物质量和运营水平的不断进步，项目价值也有望被继续发掘和进步。”

中航基金办理有限公司不动产出资部总司理宋鑫向《证券日报》记者介绍，中航首钢绿能REIT上市以来，无论是底层财物的运营数据仍是二级商场的体现，均超出预期。现在产品已完成两次分红，得到出资者的必定。

相同进行两次分红的还有中金普洛斯REIT，中金基金相关人员介绍，“项目根底财物运营安稳，全体体现较为稳健。”

这一年，准则规矩逐步完善，促进REITs工业开展的有利环境正逐步构成。

自第一批公募REITs上市以来，各级政府部门、监管组织高度重视REITs商场建造，出台配套规矩，促进商场开展。2021年6月29日，国家开展变革委发布《关于进一步做好根底设施范畴不动产出资信托基金（REITs）试点作业的告诉》，将试点区域扩展到全国规划，财物规划扩展，完善首发和扩募规划要求等，促进项目财物的扩容；同年11月17日，银保监会发布《关于保险资金出资揭露征集根底设施证券出资基金有关事项的告诉》，引进保险资金入市，进步REITs二级商场活动性；2022年1月26日，财政部、国家税务总局联合发布《关于根底设施范畴不动产出资信托基金（REITs）试点税收方针的公告》，清晰税收优惠方针。

此外，全国10余个城市的当地政府或监管部门专门发布REITs方针文件，活跃鼓舞当地企业参加试点。沪深买卖所与各级政府部门、监管组织联动，支撑REITs规矩系统完善，于2022年5月31日发布REITs扩募规矩，同步优化扩募机制。

扩募提上议程

财物类型迎扩容

前述参加试点组织已将公募REITs扩募提上议程。

博时招商蛇口工业园REIT基金司理王俊彦对《证券日报》记者表明，“招商蛇口产园财物储藏丰盛，包括在建、开业、老练期的财物，将继续方案和研讨将内部适宜的老练财物注入博时蛇口产园REIT。”

中金基金一向高度重视公募REITs商场的扩募途径，公司相关人员泄漏，将与合作伙伴在方针法规结构内活跃研讨与推动公募REITs的扩募测验。

“中航基金正活跃发掘扩募财物，未来配套方针出台后，将当令发动扩募作业。”宋鑫如是说。

上海证券基金点评研讨中心高档基金剖析师、博士孙桂平对《证券日报》记者表明，方针环境不断优化，叠加一二级商场联动使得REITs始终坚持必定的商场热度和影响力，推动REITs商场高质量开展。

这一年，财物类型逐步丰盛有助于完成根底设施建造的高质量开展。

第一批项目上市仅仅起点。获益于公募REITs开展契合方针导向，部分优质老练项目相继入市，底层财物类型也日渐丰盛。

到现在，我国已有上市公募REITs12只，项目散布在京津冀、长三角、粤港澳等国家要点区域，原始权益人包括央企、当地国企以及外资企业等，具有较强的演示性和代表性；项目算计募资458亿元，首要投向科技立异、绿色开展和民生等根底设施补短板要点范畴，有用助力根底设施建造，促进了产融结合和当地经济开展。

还有部分公募REITs项目“已在路上”，财物类型扩展至保证性租借住宅、发电类根底设施。沪深买卖所数据显现，除将于6月21日出售的国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式根底设施证券出资基金外，现在还有5单项目在排队审阅。演示项目的成功也进一步进步各区域、各范畴持有优质根底设施财物企业的活跃性，现在已有百余单储藏项目在推动中。

中金基金相关人员介绍，“中金基金与母公司中金公司正继续推动公募REITs试点项目申报作业，项目根底财物掩盖保证性租借住宅、高速公路、铁路、数据中心、清洁动力等多条赛道。”

中航证券首席经济学家董忠云对《证券日报》记者表明，公募REITs财物类型的添加激发了商场的参加热心，将招引更多契合产品要求的根底设施建造投融资两边“握手”于资本商场。

第一批限售比例将迎解禁

促进商场供需平衡

作为资本商场的一项变革立异效果，起先商场对公募REITs的远景也曾持张望情绪，既忧虑被热捧也怕会遇冷。回望第一批项目上市一年来所获得的成果能够开始断定，公募REITs试点作业完成了平稳上市、平稳买卖、平稳运转、平稳预期。

不过，或缘于商场“弹药”稍显缺乏导致供应联系失衡，现在流转的公募REITs存在超量溢价状况。数据显现，到6月17日收盘，中航首钢绿能REIT、富国创始水务REIT、红土盐田港REIT的溢价率超越30%，分别为43.07%、38.68%、34.45%。

“今年以来，公募REITs商场虽阅历必定程度的调整，但部分优质产品仍坚持较高溢价率，优质财物的稀缺性是主因。”孙桂平剖析称，现在仅上市12只公募REITs，且大部分比例处于确定中，每只产品均匀可活动的比例仅30%左右，满意不了资金的长时间装备需求。

需求留意的是，第一批9只公募REITs合计21.92亿份限售基金比例将于6月21日迎来解禁，此次解禁比例占9只公募REITs总规划的32%。

董忠云对记者表明，“解禁后，公募REITs的流转比例将大大添加，在必定程度上或能缓解供应缺乏的问题，估计未来会有更多优质根底设施财物经过公募REITs登陆资本商场，商场供需将完成更好的平衡。”

不过，在孙桂平看来，解禁虽必定程度上能缓解财物稀缺性，估计溢价率短期内将有所调整，但调整起伏或许不大，前期溢价率较高和解禁比例中长时间组织资金占比较小的公募REITs，被减持的或许性较大，出资者需留意短期价格动摇危险。

“长时间来看，公募REITs作为优质财物，未来将被越来越多的出资者所了解，财物装备需求也会继续添加，优质REITs的稀缺性仍将存在。”孙桂平主张，未来可加速公募REITs的发行速度和产品立异速度，推出更多优质财物匹配出资需求。

紧扣严重工业战略

助力经济大盘安稳

“今年以来，方针面不断开释利好，公募REITs已成为盘活存量财物扩展有用出资的重要抓手之一，也是执行国家严重工业战略的必要手法之一。”东吴基金REITs总部副总司理李军如是说。

国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量财物扩展有用出资的定见》清晰，树立健全扩募机制，探究树立多层次根底设施REITs商场。证监会日前举行专题会议，清晰在助力宏观经济大盘安稳上下更大功夫，将“研讨拓展根底设施REITs试点规划”列为首要手法之一。

董忠云表明，在当时经济新旧动能转化的关键时期，作为财物的IPO，公募REITs逐步被赋予更大职责，要为根底设施带来“源头活水”，为各区域经济及各要点职业高质量开展供给新的战略东西，然后进一步增强资本商场服务实体经济质效。

进一步对前述12只公募REITs进行“穿透”不难发现，虽数量不多、规划不大，但其所对应的底层财物均为中国经济高质量开展的重要载体。

“已发行项目掩盖了收费公路、工业园、污水处理、生态环保、仓储物流等根底财物类型，均归于资质好、收益高的优质财物，且紧贴中长时间工业方针导向。”董忠云进一步剖析称，例如，活跃开展动力环保REITs意在执行“双碳”方针，继续推动工业园仓储物流REITs实为助力区域经济开展，深化推动交通运输REITs则是为未来归纳立体交通出资建造开释新的资金来历等。

“开展万亿元量级的REITs商场不仅是短期经济稳增加的火急需求，也是服务我国经济长时间高质量增加的内涵需求。”在孙桂平看来，现在已上市项目的数量和商场规划依然偏小，且所触及的根底财物类型还不行丰盛，与我国巨大的根底设施存量财物规划并不匹配，未来公募REITs仍具有宽广的开展潜力。