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（买学区房也未必能进“牛小”，北京家长在赌什么？）

海淀区，入学新规是最大不确定要素；西城区，好学区正被从头界说

文｜张光裕王博陈嘉瑶

修改｜马克

7月12日，西城区幼升小选取成果正式出炉，月初，海淀区的选取作业也尘埃落定。它们是北京教育资源最丰厚的两个区，也是最受追捧的学区房商场。

本年的选取情况对两个区都有特别的指向标含义，西城区是初次履行多校划片方针，而海淀虽已多校划片2年，但本年是初次用电脑派位。

多校划片是北京为调控房价和完成教育公正下的一剂猛药。海淀是较早的试验田。2018年，海淀区就宣告“自2019年1月1日起，在海淀区新挂号并获得房子不动产权证书的住所用于请求入学的，将不再对应一所校园，施行多校划片。”商场称其为“1911方针”。上一年，西城区也发布类似方针，以2020年7月31日为界，被称为“731方针”。

而在临界日期前买房的家庭，选取顺位靠前，不受多校划片方针影响。

依中学升学情况，北京坊间将小学由好到坏区分为“牛小”、“普小”和“渣小”，“牛小”对应的小区价格贵重。多校划片方针意味着买了学区房也不必定能进“牛小”，但曩昔一年，商场并未因而降温。

海淀西城两区的房产中介告知记者，自上一年10月至本年5月，西城常见的60平米左右的学区房，普涨100余万元，涨幅约在10%。同期海淀区的涨幅更高，超越20%。

挥金如土的家长们当然对方针知情，但显着地，他们对多校划片后的选取成果持达观预期。

而在这个月，选取成果令部分家长哗然。顺位靠前的学生占满了“牛小”学位，不少在临界日期后买房的家庭被调剂，他们贵重的出资落得一场空。失利事例在家长圈撒播，学区房商场因而风声鹤唳。

这次选取对西城、海淀的学区房会有多大影响？《财经》记者采访发现，西城区一些传统抢手学区已在降价，“好学区”正被从头界说。海淀区现在遭到的冲击不大，但下一年将落地的新落户儿童入学规矩引发了商场焦虑，受此影响，海淀学区房商场或许在下半年迎来“末班车”热潮。

西城：近邻学区也好才是真的好学区

德胜和月坛是西城区的两个传统优质学区，有育翔、育民等多所一流小学。曩昔半年里，德胜学区的最高成交价挨近20万元/平米。

这一次，“731”后在这两学区买房的重生家长不必比及选取成果发布，就现已知道没戏了。在填写自愿环节他们就发现，房子对口的“牛小”呈灰色不可选。不仅如此，学区里的其它小学也不可选，只能挑选近邻学区尚有余位的“普小”为榜首自愿。并且作为外来户，他们被调剂的概率很大。

家长中撒播甚广的一个极点事例是，某户人家住着德胜“牛小”的对口房源，却被调剂到了什刹海学区的鸦儿胡同小学。一位西城家长说，他此前底子没听说过这所校园。某房产中介告知记者，德胜、月坛本年被分配到周围学区的重生共有100多个，“731”后买房的简直无人逃过。

一位家长对《财经》记者说：“‘731’后买房的人清楚自己顺位靠后，我们确实是在赌一把概率。但没想到的是，底子连上赌桌的时机都没有。”

西城区和上一年“731”多校划片方针一起宣告的还有“6年一学位”方针，后一条方针公布得太晚，是构成现在局势的最直接原因。

所谓“6年一学位”，即一套房子在6年内只要一个挂号入学的方位（契合生育方针的在外）。也就意味着只要前房主的孩子小学毕业了，新房主的孩子才干入学，这就为学区房生意加了一道筛子，区域的生源数量也就可控了。

但在2020年之前，西城没有这条方针，所以孩子幼升小选取完成后，房子随时可进入商场生意，第二年就可让另一个孩子入学。极点情况下，一套房子可供6个家庭上学所需。

就这样，在西城的抢手学区，有资历上学的孩子和可提供的学位呈现了显着的供需失衡。而德胜、月坛学区，一所校园对应的住所数量最多，因而对立尤为杰出。

这两个片区的供需对立或许会再持续几年。一方面，“6年一学位”方针不会马到成功，2020年前积累起的合资历生源或许仍需数年消化；另一方面，我国2015年全面铺开二胎方针，未来几年正是适龄儿童入学顶峰。

据此判别，未来几年德胜、月坛学区调剂份额恐怕不会低。假如调去的是中等偏上的校园，家长们尚可承受，他们最怕的是被调去“渣小”。

所以，家长选购学区房的逻辑在产生改变。曾经要买的是进“牛小”确实定性，而现在要买的是不进“渣小”确实定性。未来的“好学区”，是区内一切校园都在基准线之上，不能强弱显着分解。并且，不光本学区要这样，周围的其它学区也得是这样。

需求在转向，房价也随之涨落。以德胜、金融街这两个学区来举例剖析。它们都是西城传统的尖端学区，区内的校园上限高，下限也不低。

不同点在于，金融街片区各校园对应的住所少，没有那么多学生。一位金融街房产中介告知记者，之前由于孩子太多，德胜学区的名校三帆小学得自行设定购房落户年限，购房四五年后才有入学资历。而在金融街，入学当年买房也来得及。

所以本年金融街学区的孩子即便被调剂，也不至于跨区。这位中介说，“731”后购买宏庙小学、第二试验小学这两所“牛小”对口房子的家庭，虽80%都遭受调剂，不过被分配的都是区内可承受的小学。

别的，与金融街直接相邻的西长安街、展览路等学区，校园水平也相对均衡，调去“渣小”的概率比较小。一位家长向记者描绘她的主意：“就近入学准则下，总能在周围分个还不错的空位。”而德胜学区坐落西城区的西北角，直接毗连的只要什刹海学区。按民间的排名，这个学区7所小学里有3所是实力较弱的二流二类。

总结下来，德胜跨区调剂概率高，跨区后分去“渣小”概率也高。而金融街确实定性高得多。

这个差异现已反映在房价上。裕中东里小区坐落德胜学区，这儿现在的二手房遍及报价为15余万元/平米，相当于曩昔6个月成交价格的最低值。而在金融街片区，遍及报价坐落曩昔6个月成交价均值以上。

金融街中介猜测，调剂的不稳定性会使客源向“普小”房源搬运，该片区内的学区房价差收窄。尖端小学房源价格会保持稳定，而中等偏上校园的房源将小幅抬升。

海淀：下半年或现“末班车”抢位潮

与西城区比较，海淀区家庭在本次幼升小中虽也遭到些冲击，但并不剧烈。海淀早在2016年就发布了“6年一学位”方针，所以在曩昔5年里，新迁入的适龄儿童数得到了约束。此次幼升小被调剂的概率并不算高。

中关村学区、海淀学区是海淀的尖端学区，散布着中关村一、二、三小等名校。据房产中介计算，在中关村一小对口范围内，2019年1月1日后购房且本年入学的重生有70多人，被调剂的不到15人，份额在20%以下。调剂均在区内，被分去的中关村四小、人大附中试验小学也都不差。而在中关村三小对口的万柳片区，也仅有单个小区有个位数的被调剂事例。

归纳来看，在这些区域即便是“1911”这一时点后买房，直接进入对口小学仍是大概率事情。受其支撑，这儿的房价在选取成果出炉后没有显着不坚定。

在海淀区，家长预期与实践的落差会集在派位的履行方法上。记者从海淀区小学招生办公室了解到，2019年、2020年履行多校划片方针时，未运用电脑派位，而是各校园间彼此人工和谐。

一位紫竹院学区的家长告知记者，调查那两年的实践履行情况，家长们的了解是，对“1911”之后购房家庭的调剂是依照购房的先后顺序履行的。买得越早，被调走的概率就越小。正是在这样的预期下，2019年夏日入学之后，海淀学区房商场仍像曩昔相同炽热。

2021年4月，海淀区教委入学作业施行定见提出要履行“电脑派位”。对这个字眼，一些家长和潜在购房者的了解是，派位不是彻底随机的，会依购房时刻有必定的优先级设置。

但终究成果并未如此，家长们发现买房早的或许会被调剂，买房晚的或许会留下。海淀区小学招生办公室告知记者，对同档顺位下溢出的学生，派位是彻底随机的，往后也大概率会持续这样履行。

这一改变削弱了学区房确实定性，但不会对购房决议计划有严重影响。真实分配商场心情的严重改变是，2022年1月1日后才落户海淀的儿童请求入小学时，将不再对应挂号入学划片校园，在区内和谐处理。这条方针被称为“2211方针”。

《财经》记者曾就“2211方针”采访海淀区小学招生办公室，受访作业人员表明，该方针只适用于入学当年在海淀无房的家庭。关于有房家庭，依照房产先于户籍的准则，入学时适用“1911方针”。

可是，在海淀区教委官发布的方针原文和热门问答中，并未对这一点给出清晰解说。因而现在在商场上，生意房子的家长们、地产中介们不敢漫不经心，多抱着宁可信其有、不可信其无的心态。正是这种心态，而不是教委的原意，在左右着商场生意。

对“2211方针”的影响力，商场上还没有构成一致的判别，有人达观有人失望。

达观的观点以为，方针肯定会坚持就近入学的大准则，不太或许大跨度地打乱再分配，由于那样会衍生出许多新费事，可操作性不大。而现在的对口划片校园，便是就近准则下的最优解。再加上从近两年的派位情况看，各学区的生源数和学位数根本匹配，需求调剂的人数不多。所以他们以为，“2211”方针落地后，入学格式不会有大改变。

不过经历过本年西城、海淀两区幼升小的惊吓，持达观观点的人变少了一些。实践教育他们，轻视方针影响力是会付出代价的。万一被在整个海淀区随机分配呢？家长们正慎重考虑这种或许性。

这样的焦虑或许会让下半年的海淀学区房商场涌起时间短的热浪。从本年中关村的入学数据看，即便是“1911”后买房，上对口“牛小”的几率仍是十分高。当确定性变成限时的奢侈品时，就不缺肯为它买单的人。中关村一位房产中介感遭到，一些之前重视西城区的客户正在向他的片区搬运。他预见下半年的成交不会少。

失望的声响以为这会是最终的狂欢。一位海淀学区房房东信任，“2211”方针落地后，学区房的买家群领会变得十分狭隘，“只要赶在孩子出世前买才不受影响。孩子现已出世的没必要买了，再迁户口过来也没含义。但没生孩子的年轻人，有几个有满足的购买力呢？”

金岳的孩子将在2023年入学。依照出世人口数据，这一年适龄入学儿童会到达峰值。预备买房的她正在海淀的一流学区和西城的中等偏上学区纠结。假如现在挑选海淀，孩子能上更好的校园，但很或许2022年后无人接盘，房子财物价值降低；挑选西城的中偏上学区则恰好相反。

无人接盘的情况真会产生吗？恐怕即便“2211”方针真的让学区房与“牛小”不再强挂钩，海淀和西城仍不缺对其趋之若鹜的家长。

上“牛小”不是意图，它们仅仅好中学的前站，北京的优异中学会集散布在海淀、西城两区。历年高考中，北京市考上清华北大的学生，有七八成都出自海淀或西城的中学。

而北京有一条重要的升学规矩：除极单个优秀选取的少年班外，升中学时不能跨区。也就意味着，要想未来上海淀、西城的尖端中学，必需要先在这两区上小学。所以未来，就算学区房不能确保上“牛小”了，但为了保存进好中学的或许性，必定会有冒着分去“渣小”的危险也要买海淀、西城房子的家长。

长远看，“好学区”会被从头界说，房价会随之涨落。与其它区比较，海淀区和西城区的学区价值虽在重构，但全体位置难以不坚定。