贝壳600257找房李文杰：房地产市场没有落幕，只是增速“换挡”

21世纪经济报导记者张敏实习生李佳媛北京报导

7月29日，“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”举行，大会主题为“风雨蜕变：良性循环下的形式重构”。会上，贝壳找房高档副总裁、贝壳研究院院长李文杰宣布了题为“楼市反弹下的方针长效机制”的主题讲演，他标明，本年以来，地方政府出台了多项稳楼市方针，对商场决心的康复起到了决定性效果。

本年以来，已有超越100个城市出台了各类稳楼市方针，通过几个月的筑底，到6月，商场有所升温。李文杰以为，跟着方针对商场决心的提振，本年房地产商场最低迷的时分已通曩昔，商场有望鄙人半年走上触底反弹之路。

李文杰还标明，各地出台的多项稳楼市方针中，有不少立异内容，“这些立异是为未来整个房地产的长效机制进行探究”。

从中长时间来看，他标明，房地产不是闭幕，仅仅增速换挡，跟着适龄购房人口和新式乡镇化的支撑，未来十年，房地产商场仍会坚持很大的体量。?

决心的修正

上一年下半年以来，因信贷方针紧缩，房地产商场买卖呈现下滑。进入2022年，在各项稳楼市方针的提振效果下，商场决心有所康复，通过几个月的筑底，6月以来，商场买卖情况有所升温。

依据贝壳研究院的计算，现在，以京沪为代表的一线城市商场修正状况较好，成都、杭州、合肥等部分二线城市的修正力度仍然显着，但三四线商场仍处于低迷状况。

从区域来看，李文杰指出，城市群的商场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群，自身需求根本面杰出，在上海疫情好转和方针支撑下，南通、合肥等城市商场首先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力，环比添加气势比较显着。

其间，二手房商场的修正显着好于新房。贝壳研究院计算的要点50城新房案场和二手带看指数显现，新年以来，二手房商场的案场人气高于新房，特别是6月份，客户显着添加，新房添加了20%，二手房添加了40%。7月以来，二手房带看指数继续上涨，标明二手房商场继续修正。而新房商场因为债款危险、项目罢工停贷等问题的影响，案场指数开端向下。

从需求结构来看，贝壳研究院指出，刚性需求仍然是主体，初次置业和改进性需求的份额超越80%。其间，改进需求占比过半，二线城市的改进性需求占比较高。

事实上，当时的商场康复气势仍然较为软弱。房企债款压力，以及近期呈现的罢工停贷的影响，使得购房者的决心有所动摇。加之传统冷季到来，使得7月以来，购房者的入市决心有所下降。

但李文杰以为，全体商场仍然处在复苏的状况中，方针的力度是比较显着的，对整个商场的决心康复起到了决定性的效果。

长效机制的六个方向

为支撑合理住宅需求，本年以来各地出台的稳楼市方针中，有较多的立异条款。

李文杰以为，这些立异能够分为两个方面。在放宽购房资历方面，体现为放宽本地户籍居民限购套数，缩短非本地户籍签字社保年限，缩小限购区域规划；放宽落户条件，鼓舞人才落户；添加二胎及以上家庭限购套数；放松限售约束等。

在资金支撑方面，体现为下降购房首付份额，放宽二套购房确定规范，下降房贷利率；进步公积金贷款额度，下降首付份额，放宽运用约束；减免个人住宅转让增值税、契税；加大购房补助力度等。

他以为，这些立异是为房地产长效机制进行探究。归纳我国房地产商场的发展阶段和商场特征，房地产长效机制将有6个首要方向：

在土地端，着重多元化供应，推行“限房价，竞地价，竞保证房面积”的土地出让方法；在金融端，通过降杠杆来下降房贷本钱，一起避免金融危险；在房企端，合理操控债款份额，强化预售资金的监管，保证交楼；在需求端，鼓舞落户，多孩家庭允许多购；在业主端，鼓舞刚需与改进性需求，放松限售方针，添加流转；在租购并重方面，赋予租房顾客和购房者平等的权力。

房地产增速“换挡”

尽管仍存在一些不确定要素，但李文杰对商场的复苏气势较为达观。他指出，商场现已进入到新的周期，热门城市的复苏，将带动商场的全体复苏气势。

房企方面，挺过本年6月、7月的债款到期峰值月份后，流动性压力也会大大缓解。“估计在三季度末、四季度初，新房单月出售有望同比转正。”

李文杰估计，本年的新房买卖规划到达13.8万亿，二手房买卖规划到达5.6万亿，同比别离下降15%和20%。

从中长时间来看，通过多年的高速添加后，房地产的人物正在产生改变。李文杰标明，从2003年开端，我国房地产商场呈现了多年的动摇式添加。2021年下半年，在强力的去杠杆行动下，商场呈现动摇，并导致了上一年下半年以来房企的各种危机。

在此过程中，人口、土地、金融等盈利的衰退，以及我国城市化进程进入新阶段，都意味着房地产的内生动力有所削弱。“一是城市人口增速，经济增速与收入添加都呈现放缓，对住宅的需求，包含出资需求都不再那么激烈，二是国内方针明显不再以房地产作为首要依靠，但必定份额的开发出资是经济和日子的根本需求。”

在李文杰看来，政府给房地产开发职业的定位是“压舱石”和“稳定器”，不能没有，不行过度。房地产商场没有闭幕，仅仅增速换挡。

因而，李文杰以为，房地产商场的需求仍有满足的支撑。一方面，乡镇适龄人口仍将坚持较大的规划；另一方面，新式乡镇化的推动，也将带来很多需求。因而，“未来10年，房地产商场仍然会坚持很大的体量。”

但未来商场结构会产生必定的改变，二手房买卖规划会加快上升，并逐步与新房买卖齐头并进。