房企应付账款超3.世运电路5万亿 成为躲避“三道红线”利器

证券记者罗曼

6月29日，三棵树一则公告称，本应于本年3月31日到期的商业承兑汇票（简称“商票”）呈现逾期，并触及两家上市房企，其间一家逾期收据金额5137.06万元，另一家逾期收据金额148.44万元。随后逾期金额较大的一家房企向证券记者回应，逾期收据已于本年6月初兑付。

本是一则不起眼的公告，却再次撕开了房企经过商票变相融资的口儿。三棵树的公告中有一个细节，公告称以龙头房企为主的一线地产商运用收据付出份额提高，然后导致陈述期内公司应收收据余额继续添加。

由于收据付出在资产负债表中计入敷衍账款、敷衍收据科目，表现为公司的无息债款，因而房企经过付出收据不仅能代替融资，一起在“三道红线”监管下，还能下降红线（净负债率方针以及现金短债比方针）。所以，一大批房企纷繁经过添加敷衍账款及收据方法调理负债结构，并扩展对上游供货商的资金占用。

计算数据显现，2018年一季度，上市房企的有息债款（包括短期告贷、一年内到期非活动负债、长时间告贷、敷衍债券）增速同比为24.09%，到2021年一季度，这一增速已降至2.5%，有息债款增速呈现显着下滑趋势。可是，敷衍收据及敷衍账款却在大规划添加，到2020年底，上市房企的敷衍账款及敷衍收据规划增至约3.54万亿元。房企“隐形债款”规划的大幅添加导致房企总负债规划不降反升，乃至是房企的偿债才能或许被高估。

房企敷衍账款及收据金额的快速上升带来不行忽视的危险。有音讯称央行等监管部分现已出手，将试点房企的商票数据归入监控规划，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

证券记者就上述音讯向央行相关部分求证，但对方称不作回应。在职业全体偏紧的外部环境下，敷衍款“隐形债款”的归还必然会影响到企业的活动性，并检测房企的偿债才能和项目的周转才能。

房企运用收据变相融资

自2018年以来，面对房地产商场动摇和方针继续调控，尤其是2020年8月20日监管下发的“三道红线”方针，房企纷繁开端调整债款结构，优化杠杆方针。

证券记者计算数据显现，2020年房企商票承兑规划约3667亿元，同比添加36.2%，房企商票承兑规划大幅上升。

某地产商上游供货商告知记者，“现在近60%房企都运用商票进行资料收购、工程款付出等，40%房企不必商票首要由于企业资质太差、流通性低，商场不认。商票付出贯穿整个房地产产业链，包括投标、开发建造、收购、规划、出售等环节。”

本年以来，堕入商票到期未兑付风云的房企为数不少，华夏美好、阳光城、实地地产、中梁控股、荣盛开展等地产商均呈现过商票未能如期兑付的状况。

“房企商票推后几个月付出实际上在职业里很正常，仅仅没有爆出来。比方咱们跟宝能地产协作，有些项目早现已竣工，可是款或许在1年乃至2年后付出，不过终究都是会付。有些工程款需求咱们自己垫支，虽然赢利被压得很低，结款周期也很长，可是没有办法，仍是要协作的。”地产建筑资料商老吴告知记者。

三棵树公告中一个细节更是透露出龙头房企在与供货商的协作关系中一般占有主导地位。公告称，陈述期内公司收入添加较大部分来源于工程墙面漆事务收入添加，而公司应收收据结算根本来自工程墙面漆及装修施工事务。公司应收收据余额与工程地产相关收入具有必定匹配性，首要系陈述期内公司地产工程类客户收入不断添加，且以我国恒大为主的一线地产商运用收据付出份额提高。

比较于银行假贷、发行债券，房企依靠收据其实便是一种“赊账”行为，经过抢占上游供货商资金，缓解本身资金周转压力，实为变相融资。越强势的房企在与供货商协作中，越简略完结延期付款。

但关于商票而言，收据持有人考虑到长时间协作，一般不会在揭露途径发声。当房企资金链严重，商票的兑付优先级比较金融类组织要低许多，即债权人的权力并没有彻底得到保证。记者在采访过程中了解到，商票持票人超越2～3个月未收到款也较正常，房企结款时普遍存在延迟。

据记者计算，现在商场仍有很多地产企业选用商票结算，包括万科、绿洲、保利地产、碧桂园、融创在内的多达60家上市房企。商票为何如此受欢迎？

华夏地产首席剖析师张大伟向记者剖析，比较于银行贷款、发债、信任及资管等融资途径，商票的优势就在于流程简略且快捷，无须存案、典当、中介组织尽职检查等冗杂程序，且资金用处灵敏。其次，商票是一种非常好的“赊账”方法，由于商票不占用其在金融组织的授信额度，不计入有息负债，成为下降房企净负债率以及现金短债比的一个重要方法。第三，房地产融资方针趋向收紧，从需求端到供应端，银行告贷、债券、非标等融资途径继续收窄，收据便成为各大地产企业的首要融资途径。

因而，携规划优势，在上下流产业链把握话语权的头部房企，敷衍收据金额近年来敏捷走高。上海收据交易所数据显现，2020年TOP19房企全体商票承兑余额到达3355.74亿元，较2019年添加36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。

“三道红线”压顶房企大腾挪

2020年8月20日，住宅和城乡建造部、人民银行联合发布“三道红线”方针，详细为红线一：除掉预收款后的资产负债率大于70%。红线二：净负债率大于100%。红线三：现金短债比小于1倍。依据“三道红线”触线状况不同，试点房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。

以有息负债规划为融资办理操作方针，分档设定为有息负债规划增速阈值，每下降一档，上限添加5%，即假如“三线”均超出阈值为“赤色档”，有息负债规划以2019年6月底为上限，不得添加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规划年增速不得超越5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规划年增速不得超越10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规划年增速不得超越15%。

“三道红线”的详细算法为：除掉预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/兼并权益。红线3：现金短债比=货币资金/短期有息债款。

以此可看出，为防止踩线，房企彻底有动力调整债款结构，手法之一便是将有息负债挪入敷衍账款及收据、其他敷衍款等无息负债科目，然后削减表内有息负债。简略了解，便是扩展分子，减小分母，然后下降显性负债率方针。因而，越来越多房企经过添加敷衍款的方法来缓解资金压力，完结加杠杆运营。

标普信评房地产剖析师刘晓亮对记者标明，“若监管把房企商票归入‘三道红线’监管规划，我信任对某些企业的方针会形成比较大的影响。在融资环境趋紧和疫情没有完毕布景下，房企倾向于用财政手法调整债款结构是应对外部不确定性的一种天然反响，这是能够了解的。一起，也是为了给自己找到更好的融资途径。”

较为典型的是某龙头房企，有息负债上一年在最高时曾达8700亿元，本年上半年已降至5700多亿元，短短一年大幅下降近3000亿元，然后完结本年“6月底前有息负债降到5字头，至少完结一条红线变绿”的方针。该房企6月30日称，净负债率已降至100%以下，完结一条红线变绿。

可是，该房企的敷衍账款及收据近年来大幅度添加，占整个上市房企敷衍账款及收据规划份额达17.5%，尤其是其敷衍收据成为房企规划之最，总负债规划在2020年度挨近2万亿元。

Wind房地产开发计算口径数据显现，2018年度上市房企有息债款规划算计7.4万亿元，同比添加17.5%；2019年度有息债款规划算计8.2万亿元，同比添加10.8%；2020年度有息债款规划算计8.6万亿元，同比添加4.8%。若从单季度数据看，2018年一季度上市房企有息债款规划同比添加24.09%，到2021年一季度，同比添加2.5%。同一陈述期内，上市房企的运营收入显着上涨，2021年一季度同比添加高达112.25%。

数据显现，在运营收入规划大幅添加的一起，上市房企的有息债款规划虽然仍在上涨，但增速已显着放缓。一起，房企敷衍账款及收据规划呈现大份额上升趋势。

记者计算数据显现，2018年度上市房企敷衍账款及收据规划算计为2.1万亿元，2019年为2.82万亿元，2020年度这一规划已达3.54万亿元，同比增速达25.5%。其间恒大最高，到达6217.15亿元，同比添加14.1%；其次是碧桂园，到达3893.84亿元，同比添加18.25%；万科到达2962.92亿元，同比添加10.5%。

在敷衍账款及收据规划大幅添加之下，房企总负债规划不降反升。自2018年至2020年度，房企总负债规划别离为19万亿元、22.2万亿元、24.8万亿元。

从另一视点看，记者计算境内上市100家房地产样本企业，2020年度存货周转率中值为0.32，较2019年的0.3略有提高。但同期样本企业的少量股东权益、长时间股权出资和其他应收款中值别离同比添加54.6%、20.4%和21.6%。作为对照，样本房企总资产中值2020年同比仅添加10.2%。

上述数据意味着，样本房企全体运营功率提高有限，但经过大幅扩展本身少量股东权益规划，提高了表外项目占比，然后改进并表规划内的财政杠杆。

“虽然房地产开发企业受‘三道红线’监管要求的影响纷繁下降表内财政杠杆，以削减本身触及红线的数量，可是职业全体杠杆改进状况有限。从企业数量上看，100家样本房企中65%的企业存在较为显着的财政运作痕迹，这标明选用财政方法下降表内杠杆现已成为职业通行的做法。”刘晓亮标明。

警觉房企活动性方针恶化

如上所述，房企经过财政方法下降表内杠杆，然后改进“三道红线”中心方针到达监管要求。Wind数据显现，上市房企的净负债率均值确实有所下降。2020年度上市房企净负债率均值为70.5%，2019年为93.14%，下降较为显着。但扣除预收款后的资产负债率均值却有所上升，从2019年的51.59%上升至53.19%。

对此，刘晓亮剖析，债款腾挪或许会让房企的偿债才能被高估，敷衍款“隐形债款”的归还也会影响到企业活动性，检测房企的偿债才能和项目周转才能。

值得警觉的是，100家样本房企现金短债比均值呈现恶化，从2019年的2.33倍下降到上一年的1.18倍。现金短债比的恶化意味着职业活动性压力有所提高，流通性压力较大的房企一起也面对运营和再融资压力。

详细来看，42%的企业2020年底现金短债比较2019年下降，其间有25家现金短债比小于1倍，标明这些企业的活动性压力逐步加大且活动性危险较高。比方泰禾集团，2019年度现金短债比为0.24倍，2020年度这一比值下降到0.1倍，华夏美好现金短债比从2019年的0.63倍下降至2020年底的0.28倍。

此外，这些企业还表现出存货周转率较低和净负债率较高的特征。

植信出资首席经济学家兼研究院院长连平标明，存货周转率较低必定程度上意味着房企出售回款减慢，在严控有息负债规划添加的一起，出售回款却不能补偿有息负债增速下降，一旦有息负债增速与出售回款增速一起下降，部分房企面对资金开裂的危险较大。

刘晓亮称，若房企融资环境继续偏紧，活动性危险将成为引发房企信誉事情的重要触发要素。

房企本年信誉债到期归还压力较大

事实上，自2016年以来，房企融资途径就成了监管层要点调控目标。2018年“资管新规”出台以来，非标融资继续收紧，房企融资进一步受限。2019年监管冲击“前融”，一起进一步标准地产债、地产美元债发行。2020年以来，虽然境内地产债、境外地产美元债呈现发行顶峰，但债券征集资金用处却一直没有呈现实质性放松，一起，金交所等非标融资途径被明令禁止，进一步约束了部分房企的资金来源。

用数据表现更为直观。记者计算数据显现，2016年度房企境内发债规划为8700亿元，发行只数929只，净融资额达7985亿元。可是,自2020年8月至本年7月15日，房企现已接连10个月净融资为负值。本年以来，房企境内信誉债净融资为-2907亿元。

境外债方面，2016年以来房企海外发债规划不断上升，2019年规划达800亿元美元（折合人民币5200亿元）顶峰。同年7月9日，发改委发布778号文（文件全称《国家开展变革委关于推动房地产企业发行外债请求存案挂号办理变革的告诉》），房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长时间境外债款，叠加疫情冲击影响，2020年房企海外发债规划显着缩减至643亿美元。本年一季度，地产美元债净增量为72亿美元，较2020年一季度和2019年一季度别离大幅下降65%和72%，本年以来房企海外发债有5个月净融资额为负，累计净融资-55.46亿美元。

更难的是，房企还将在本年迎来偿债顶峰期，活动资金严重可想而知。

Wind数据显现，2021年房企境内信誉债总归还量（包括了到期归还量、提早兑付量、回售量）规划创前史新高。到7月15日，房企境内信誉债到期归还量现已到达6467.37亿元，比较2020年添加1265亿元。全年总归还量规划约为7217亿元，比较2020年添加814亿元，触及到期债券826只，到期归还压力较大。

这仅是境内信誉债到期规划，2021年相同也是房企海外债到期顶峰期。数据显现，到7月15日，海外债到期规划到达367美元（约人民币2496亿元），全年到期规划到达583亿美元（约人民币3797亿元），触及207只债券。即，本年到期的境内外债券规划算计到达人民币10924亿元。

在偿债压力叠加严控有息负债增速的布景下，房地产金融危险不容小觑。在防备化解金融危险和中心高层屡次着重“房住不炒”、“不将房地产作为短期影响经济手法”的布景下，房企高杠杆运营将难以继续。