马光远：为什么说中国股票交易最少多少股房价史诗般上涨的历史已经结束？-

马光远：为什么说我国房价史诗般上涨的前史现已完毕？

你对前史了解的越具体，你才能够对悄然产生的大变局警惕的越早。

这便是我这么多年将自己适当的精力放到前史研讨中去的首要原因。由于简略的研讨经济，不只难以洞悉经济的动态和本相，更重要的是，缺少前史视角而只要理论逻辑的现代经济学本身存在基因的残损，既不能很好的解说曩昔和现在，也无法猜测未来。

只懂经济学的人，其实是什么都不理解的白痴。我废物，总有一天，被许多人遗弃的前史学派会从头回到经济学的中心，由于只要前史的眼光，才能在大变局的黑夜中看清经济的大周期和大方向。

比如说，关于现在人人都在谈及的百年未有之大变局，假如没有前史的纵深感，你是无法了解这场大变局是怎么影响一个国家的财富和经济的未来。“全球百年未有之变局”终究指什么？有必要站在前史的视角去调查。

我以为，在咱们谈及这场“百年未有之大变局”的时分，咱们有必要意识到，在这场百年大变局之前，全球现已产生了一次百年未有之大变局，那便是，我国的兴起。

曩昔半个世纪全球政治经济最严重变局便是我国的兴起，改革开放使得我国成为全球第二大经济体的一起，全球政治经济的地图振振有词改动。

亚洲在全球经济中的总量超越了美国和欧盟，以我国和印度为代表的新式商场成为全球经济不争的添加极，然后使得全球政治经济的规矩、关于人类未来的考虑，以及全球化进程都在从头改动和界说。

随同这种改变的，则是大国之间政治经济关系的重构引发的全球范围内的心情和抵触，这是必定的。

面对新式大国的兴起，面对更多的国家要求参加全球管理规矩的牲畜，我国在未来的全球次序中终究怎么发挥效果以及发挥什么样的效果，对相关国家必然产生一系列的影响。

一起，通过40多年的快速开展，我国在积累了巨大的物质财富的一起，也在积极参加全球管理，现在确实是间隔中华民族巨大复兴的愿望最近的时间，这给我国未来的开展带来了新的机会和应战。

这也意味着，我国战略机会期的内在也振振有词产生着严重的改变，咱们有必要有深入的知道和全面的剖析。

能够看到，许多国家关于我国的兴起其实十分不适应。

假如从曩昔几百年的前史看，这种西方世界的“不适应”十分正常。

人类前史开展到今日，西方大国榜首次面对这样一个在全球化时代忽然兴起的东方大国，这种两边之间的误解、错判、误解等导致的焦虑绝不会一时半会完毕，这是我国兴起的套餐，无可逃避。

也必然对我国经济下一步开展的途径产生巨大的应战。就当下我国经济面对的应战而言，本年许多组织把我国经济面对的应战归结为中美交易冲突。

但事实上，就我国经济的根本面和首要目标而言，我国经济本年下行的压力首要来自我国经济本身。

站在百年未有之变局的视点看当下我国经济面对的应战，既有全球化周期呈现了必定程度的反转这种外部要素，也有我国经济处在转型晋级、速度换挡以及动能转化的机会时间，是各种长短周期叠加的成果。

我国经济最机会的问题绝不是经济速度的下滑，而是在速度下滑的背面，怎么完结经济添加引擎的“转化”，这是机会的机会。

就我国现在面对的工业周期、技能周期、人口周期以及金融新周期而言，我国经济继续曩昔的老路现已难以为继，有必要下决心走高质量开展之路，有必要下决心完结立异驱动，完结制造业的晋级。

很显着，这需求一个既苦楚，又很长的周期，而不是靠一两个方针，乃至靠放水就能处理。

能够说，我国经济正在阅历一个“开展的三峡”，各种新的应战相继呈现，三峡湾多水急，对船长的掌舵才智提出了很高的要求，但假如坚持走下去，走出三峡，后边就必定是“晴川历历汉阳树，芳草萋萋鹦鹉洲”的大好局面。

就此而言，我国经济当下面对的各种周期的转化绝非仅仅是应战，假如咱们不犯丧命的过错，这种应战无疑也是我国经济下一步开展的机会。假如看不到这一点，就很简略对我国经济得出失望的定论和预期。

看待房地产的周期转化，也应该站在大变局的视角。

曩昔我谈“房地产变天”，“房价的逻辑在改变”等判别时，之所以无法引起我们的共识，除了房价上涨之后导致的“永久上涨”的错觉，以及一些人在错失上涨之后的挫折感之外，还有对大变局下，对决议房价走势的要素的改变也缺少知道，常常导致一些人从一个极点走向另一个极点。

我在之前的文章中谈及房价逻辑的六个改变，其实在曩昔也重复谈过，但为什么现在我们忽然感同身受，由于今日的商场现已在理解无误地告知你确实如此。

为什么说，我国房价史诗级上涨的前史完毕了，机会就在于决议房价的这六大要素产生了颠覆性的改变：

榜首，我国经济离别高速添加

高添加的推进力之一是高出资，而高出资的体现之一便是房地产的快速添加；曩昔出资增速在20%以上，房地产曩昔20年平均的增速也根本在20%左右，这个周期完毕了；

第二，房地产的根本面从曩昔的缺房子到现在供需根本平衡。

官方的数据，到2018年，乡镇居民人均住宅建筑面积39平方米，农村居民人均住宅建筑面积47.3平方米。这个数字应该是大大轻视了，我的测算，乡镇人均居住面积应该是超越了45平，由于很多的小产权房，以及种种原因没有挂号的房子没有归入这个计算系统。世界惯例，人均居住面积超越35平，房价高添加根本完毕，超越40平，房价大涨的概率很低；

第三，人民币从曩昔单边增值到双向动摇，

我国房价上涨的一个原因是在我国经济高速添加过程中，出口高速添加带来的人民币单边增值。其实，曩昔我国房价快速上涨的周期和我国出口高添加的周期是符合的，我国外贸高添加百分百完毕，人民币从曩昔的单边增值走向了两边动摇，房价大涨的动力大大削弱；

第四，我国的M2从高添加到回归常态，

M2的增速从曩昔的两位数添加自2017年现已回归个位数，人民银行的印钞机从曩昔的高强度作业也回归常态，这是房价回归的金融逻辑，不再赘述；

第五，人口周期前史性改变，从婴儿潮到光棍潮。

我国房价每一波大涨，背面都有一波婴儿潮的推进。现在我国人不生孩子了，婴儿潮完毕了，光棍潮正在走来，人口和家庭推进的实在需求大大削弱；

第六，世界本钱的流向产生反转。

世界本钱曩昔20年的根本流向是从发达国家流向新式商场，现在则是很多的世界本钱从新式商场流出。曩昔这些流入新式商场的本钱适当一部分进入到这些国家的房地产和本钱商场，推升了这些国家的房价。我国尽管显着仍然是全球本钱流入最多的国家之一，但相关于曩昔的高速流入，本钱进入我国的速度现已回归正常。

特别是，当下的逆全球化的一大变现之一，便是世界本钱活动额大大削减。曩昔20年，世界本钱在2007年到达前史顶峰，世界本钱活动额到达了9万亿美元，占全球经济的比重高达16%左右，但现在，世界本钱的活动额现已跌至1.2万亿美元，占全球经济总量的2%不到，回到了1980年的水平。这对新式商场的房价的影响很大。

这六大变局意味着，我国房地产进入到一个全新的新周期，这个新周期不是一些人想当然的“白银时代”，而是一个和曩昔彻底不一样的周期。

在房地产新的周期下，简略的说房价涨跌毫无意义，涨跌会成常态，不会呈现曩昔那样有规则的“两年调整，三年上涨”这样的周期。

我国的乡镇化尽管没有完结，但这不意味着一切城市的人口都会添加，我国的672个城市，将抢夺未来进入城市的5亿人口，现已成为城市常住人口的，也会呈现城市之间大的活动，城市与城市之间的竞赛会加重，这也意味着房价的区域分解更为显着。

用曩昔“一二三线”等去区分城市而且据此判别房价现已彻底不达时宜。我国5000年前史上从来没有城市之间如此剧烈的抢夺人口的现象，这是千年大变局，这个变局将深入影响下一个周期我国房价的走势和房地产的命运。